Адвокат Кадушкина Регина Викторовна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Если вам необходима консультация по жилищным спорам, представительство в суде, услуги по составлению исков, жалоб, заявлений  обращайтесь ко мне и мы с Вами разрешим ваш спор. Записывайтесь на платную консультацию по телефонам 8(901)519-66-98, 8(495)979-66-98, 8(915)475-77-70.  Я имею большой опыт по жилищным спорам. 

 

К жилищным спорам относятся, такие как:

• о признании права на жилое помещение;
• о выселении из жилого помещения;
• о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения;
• о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения;
• об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
• о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма;
• о принудительном обмене занимаемого жилого помещения;
• о признании обмена жилыми помещениями недействительным;
• о признании права на долю в общей собственности;
• о выделе для владения и пользования;
• и другие.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, необходимо в каждом споре выяснять какие нормы права распространяются в каждом конкретном деле.

Для этого адвокату следует ознакомиться со всеми имеющимися у Доверителя (клиента) документами, в противном случае консультация может оказаться, в лучшем случае, малоэффективной, в худшем случае – опасной и вредной.

Соответственно, не следует скрывать какие-либо документы от адвоката.

Исключением являются споры, имеющие длящийся характер.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года».

Если у вас возник жилищный спор записывайтесь на предварительную платную консультацию по тел.8(495)979-66-98 или 8(901)519-66-98. Приём осуществляется строго по предварительной записи, ввиду возможной занятости в суде и иных органах по поручениям Доверителей.

В июле 2021 года Пресненский районный суд города Москвы удовлетворил исковые требования моей Доверительницы и признал утратившим право пользования бывшего супруга. Дело осложнялось тем, что суд отказывал в ходатайстве  о вызове свидетелей, также каждый раз менялся потенциальный состав свидетелей. Многие свидетели отказывались по разным причинам давать свидетельские показания. Совместный совершеннолетний ребёнок передавал известные сведения по делу и их исход нашему оппоненту, не осознавая правовые последствия «утечки информации». Также Ответчик имел определенные связи в другом регионе и мог повлиять на исход дела. Несмотря на создаваемые трудности суд вынес решение и признал бывшего супруга утратившим право пользования.

В 2020 году удалось признать утратившей право пользования бывшую супругу и снять с регистрационного учета. Бывшая супруга не проживала в квартире, коммунальные услуги не оплачивала, намеренно подала заявление о своём временном отсутствии в управляющую компанию, что и являлось основными препятствием в доказывании утраты интереса в жилом помещении. Адвокат направила адвокатский запрос и выяснилось, что данное заявление подавала в 2016 году и забыли внести изменения. В результате внесли изменения и предоставили новую выписку из домовой книги без примечания «о временном отсутствии». Основным квартиросъёмщиком по договору социального найма являлась свекровь. Более 4 лет она платила за бывшую невестку. Кроме того, стало известно, что невестка вступила в брак с лицом, имеющим судимость,  а также стало известно, что невестка беременна. По закону несовершеннолетние дети независимо от родства регистрируются по месту жительства родителей. Соответственно, моя Доверительница опасалась, что ребенка зарегистрируют в ее квартире, который не является ей ни внуком/внучкой ,  никем.

Суд исследовал представленные доказательства: договор социального найма, выписки из домовой книги, копию финансового лицевого счета, адвокатские запросы, ответы на адвокатские запросы, ответ участкового на судебный запрос, акт о непроживании управляющей компании. Суд также удовлетворил ходатайство о вызове и допросе свидетелей, допросил свидетелей и вынес решение в нашу пользу.  В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров о признании члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

в соответствии с жилищным законодательством, регулирующим спорные правоотношения, при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица, в том числе наниматель, вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Жилищные споры включают в себя такие дела как признание утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства; об обязании местной администрации заключить договор купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире; о вселении в качестве члена семьи нанимателя, изменении договора социального найма; об определении долей в праве общей собственности на жилой дом и о разделе жилого дома в натуре; об определении порядка пользования жилым помещением и о разделе финансового счёта для оплаты жилого помещения и коммунальных платежей; об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности; о сохранении квартиры в переустроенном состоянии и др.

Жилищные споры считаются дорогостоящими, ввиду своей значимости, сложности и длительности. К категории жилищных споров относятся:

Признание права на жилое помещение.

Выселение из жилого помещения.

Прекращение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма.

Принудительный обмен занимаемого жилого помещения.

Признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Взыскание с граждан  и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Признание права на долю в общей собственности.

И другие.

 

Выселение из жилого помещения.

Несмотря на то, что международными актами и Конституцией РФ провозглашено право каждого гражданина на жилище, судами выносятся решения о выселении граждан из жилых помещений.

И дело не в том, что данные решения незаконны и необоснованны. В другом: при вынесении решения, как было уже отмечено, в статье посвященной семейным спорам, суд исследует все доказательства по делу, представленные сторонами и определяет юридически значимые обстоятельства (далее — ЮЗО).

Как правило, по делам о выселении ЮЗО являются:

1.основания вселения в жилое помещение;

2.проживание в жилом помещении на постоянной основе;

3.отсутствие злоупотребления правом как собственника жилого помещения, так и лиц с ним проживающих или лиц в отношении, которых заявлен иск о выселении.

При рассмотрении дел о выселении суд, как правило, руководствуется положениями ст.ст.31 и 35 Жилищного Кодекса РФ.

Более того, конституцией РФ закреплено, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Так, например, бывший муж, являющийся собственником квартиры, обратился в суд с иском о выселении его бывшей жены из принадлежащего ему имущества. Суд вынес вполне справедливое решение и сохранил право пользования за бывшей женой на 6 месяцев, мотивировав тем, что у бывшей жены нет иного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности или по договору социального найма. Более того, бывшая жена находится в затруднительном материальном положении, и по объективным причинам не может устроиться на работу, так как на руках у нее двое малолетних детей.

Возникает вопрос, а что дальше? полгода прошло и судебный пристав-исполнитель выселяет бывшую жену из квартиры? Нет, но только в случае обращения в суд с просьбой о продлении срока на право пользования жильем. Конечно же, только при наличии доказанности вышеуказанных ЮЗО. Также необходимо представить доказательства, свидетельствующие о том, что иного жилого помещения у «выселяемого» нет, материальное положение затруднительное и не дает возможности приобрести иное жилье.

Другое дело, что собственник, в отличие от пользователей вправе распоряжаться своим имуществом.

А что же малолетние дети? Вправе ли отец («бывший отец») выселить своих детей («бывших детей»). Абсурд? Но типичный случай, когда родители просят суд выселить из их жилого помещения их же собственных детей!

В данном случае, необходимо обратиться к разъяснениям Верховного суда РФ (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009г. №14), где указано, что «Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Возникают вопросы у читателей (доверителей) и в части выселения из аварийного или ветхого жилья. Как правило, эти вопросы связаны с тем: какую квартиру им должны предоставить, какую площадь и могут ли они претендовать на большую площадь.

В данном случае, необходимо разобраться на каком основании принадлежит недвижимое имущество: собственность (т.е.жилое помещение, приобретённое в результате приватизации, по договору купли-продажи, дарения и т.д.) или договор социального найма (вставали ли вы на учёт по  улучшению жилищных оснований).

Если у Вас в собственности была двухкомнатная квартира площадью 57, 5, то и предоставить вам должны в новом доме двухкомнатную квартиру не меньшей площади.

Именно так в своем Определении от 09.02.2010 № 83-В09-11 Верховный суд РФ пояснил, что «ст. 89 ЖК РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения. И суды, рассматривая каждый спор относительно предоставляемых жилых помещений, должны исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

ВС РФ указал, что ст. 89 ЖК РФ предполагает равнозначность не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся жильем. Таким образом, при предоставлении гражданам нового жилья взамен сносимого уполномоченный орган должен учитывать не только площадь ранее занимаемого помещения, но и число комнат.

Конечно же, в данной статье невозможно выделить все ЮЗО, ведь всё зависит от конкретного дела, от его обстоятельств. Каждый жилищный спор индивидуален и требует тщательного изучения законодательства РФ, судебной практики, материалов дела.